物件探しをプロに依頼する

物件探しをプロに依頼する 利回りのいい投資用不動産を見つけたいと思ったらプロである不動産会社に物件探しを依頼するのが早道かつ手間がかかりません。

もちろん不動産会社のおかげで良い物件を契約できた場合には報酬（仲介や代理の手数料）を支払う必要があります。では、いくら支払えば良いのでしょうか？

売買の仲介手数料は物件価格の3%+6万円

仲介手数料の上限額は、国土交通大臣告示で決められています。 不動産会社は決められた上限額を超える報酬をもらってはいけないことになっています。上限額の計算方法は物件の価格により異なります。

なお、建物の売買には消費税5%が課税されるが、報酬計算上の物件価格には消費税額は含めず、本体価格で計算してください。また、不動産会社が消費税の課税事業者の場合、計算された報酬額に5%の消費税が上乗せされます。 下記の図で事例研究をして見ます。

建物売買が成立したとして、建物の本体価格が300万円であるから、これに3%を乗じて6万円を足すと96万円。これが仲介、媒介における報酬額の上限になります。

この売買では、売主と買主がそれぞれA社とB社に媒介を依頼しているので、売主はA社（消費税の課税事業者）に消費税を上乗せした100万8000円を買主はB社（消費税の免税事業者）に96万円を支払うことになります。

売買の仲介手数料は売買の代理を依頼したら仲介手数料x2

仲介は売主と買主を引き合わせるのが仕事ですが、代理は依頼者に代わって契約の締結まで行います。 では、不動産会社に代理を依頼した場合にはいくらの報酬を支払えばよいのでしょうか。やはり国土交通大臣告示でその上限額が決められており、その額は仲介手数料の2倍以内と定められています。

下記の図で計算してみます。

建物の売買が成立したとして、建物の本体価格が3000万円であるから、仮に媒介・仲介であった場合には96万円が報酬の上限額となります。代理の場合は仲介手数料の2倍が上限なので192万円となります。

なお、A社は消費税の課税事業者であるので、消費税9万6000円を上乗せして支払うこととなります。

売買にかかるその他の費用

購入時

・印紙税（印紙代）　　物件価格によります。１万～６０万円。

例）５千万円の物件なら２万円、１億円の物件なら６万円
印紙税サイトへのリンク

・固定資産税と都市計画税

それぞれ固定資産税評価額の1.4％と0.3％
（札幌市の場合）

・登録免許税

不動産価格の２％
（国税庁ＨＰより）

・司法書士報酬

司法書士事務所や物件によって異なるが、１０万円前後から。

・仲介手数料

　

・不動産取得税

原則として、固定資産課税台帳に登録されている土地・建物の価格の３％
控除額や軽減措置もあります。下は北海道庁の不動産取得税サイトです。
北海道庁の不動産取得税サイト

・ローン手数料

ローンを使う場合ですが、各金融機関により異なってきます。

・火災保険料

各保険会社により金額は異なりますが、かかってきます。

上記記載の税金関係については軽減措置がある場合もあるので、その都度調べてみるべきですが、目安として参考にしてください。またローンの組み方でも変わってくる場合があります。 　

売却時

・仲介手数料

購入時と同様、３％プラス６万円の消費税が上限（物件価格が低ければより安くなることもあります）となっています。

・印紙（契約書に貼るもの）。だいたいは買い主と折半になります。

・所有権移転費用　１万円前後

決済時に他の手数料とともに請求されます。

・抵当権抹消費用

もし売却物件に抵当権がついていればそれを外す費用がかかります。
抵当権者一件に付き千円

・司法書士費用　　数万円～

・差し押さえ等の対象になっていた場合は、それを登記等から外す費用

・決済時には逆に、物件の代金と固定資産税（日割り分）を受け取ることになります