不動産投資の考え方・姿勢
- 資産形成への大事な考え方
資産形成には様々な手段があります。勤労による預貯金も立派な方法ですし、資産家との結婚などもそれに該当するはずです。ただ、現実的に資産を増やそうと考える人は、預けているお金の利子を期待したり、「結婚」を資産獲得方法だと認識してはいないはずです。一般的に資産を増やす方法としては、株式投資、投資信託、商品先物取引、外国為替証拠金取引投資（ＦＸ）などもありますが、かつての一時代のように誰もがうまくいくやり方ではないですし、むしろ闇雲に手を出して大やけどを負っている人も少なくありません。ここでは不動産投資について説明していくのですが、なぜ不動産投資なのでしょうか。私たちが不動産業者だから不動産投資を勧めているのでしょうか。それは違います。むしろその逆で、たまたま不動産という魅力的な投資案件に出会い、そしてその価値を広めたく不動産業をしているといったところでしょうか。収益不動産というのは玉石混交で、持ったら赤字間違いなしの悲惨な物件もあれば、宝石のような代物も中には存在します。うまく選別し、賢く取り組めばかなりの財産が築けます。しかし下手をしてしまうと、財産を失ってしまい、借金だけが残るということもあります。また不動産会社の言いなりになってしまって、自分で考えることを放棄すると、そのような悲しい結果になることが多いのです。書店に行けば不動産投資の本がたくさん出ております。数冊読んで勉強してみてください。「私たちにおまかせください」とうたっている業者はいかがなものでしょうか。個人的に信用できません。自分のお金は他人まかせにしてはいけないのです。自分なりの考えをしっかり持った上で、そういった業者やコンサルタントと話していかないと、すぐに説得され、流通で余ってしまった物件や悪い立地での新築物件をつかまされることになります。もちろん誰も手をつかないような物件の中にも素晴らしいものがありますが、考えもなしに、また手間やお金をかけずにやろうとするのは大変危険な行為です。利回りが高いからと言って、手元に残るお金があるとは限りません。持ち出しのケースも少なくないのです。信用して「おまかせ」した結果は、あまり良いものではないような気がします。まかせられる業者は、自分のお金を使うわけではありません。他人の金を使って、さらに自分たちへの手数料ももらいながら、「おすすめ」していくわけです。- 前置きが長くなりましたが、まず資産形成の考え方の第一歩は、「自分で考える」ということにつきると思います。その上で大事なパートナーとして、不動産業者やコンサルタントと提携していけば良いでしょう。それは不動産投資に限ったことではなく、証券会社や銀行の言いなりになって悲惨な立場に追いやられた人も少なくないのです。もちろん担当者は顧客が豊かになるために提案している場合が多いでしょう。しかし結果として最後には「投資は自己責任です」という冷たい言葉が返ってくることもあります。投資は自己責任、これは当然のことです。であれば、売り込みや強く勧めるという行為はそれを逆手に取った卑劣なやり方ではないでしょうか。あくまでも販売する側は強く勧めるということはすべきではなく、選択肢を用意し、それについて適格な説明をするくらいにとどめるべきでしょう。資産形成に限らず大事なことは、まずは自分で考え、その考えに見合うしっかりした業者を選定し、そして投資案件を具体的に検討していくという流れでしょうか。
- 不動産投資とは何なのか。
不動産投資の魅力の一つは、レバレッジ（てこ）を利かせることができるというものです。例えば物件価格の１０％の現金で、１０％の利回りが出る不動産を購入し、それを運用していけば、支払った投資金額は１年で得ることができます。ローンの返済や税金・経費等があるので実際の回収は数年必要ですが、要するに自己資金の１０倍の資産を使って戦えるということになるのです。これがいわゆるレバレッジ効果です。中には１円も自己資金を使わずに成功している人もいますし、全額を現金で差し入れて投資を始める方もいらっしゃいます。さまざまなスタンスがあり、うまく進めることができればそれほど手間をかけずに成功できる投資方法ではないかと最近評価が高くなっております。
大きく分けると、不動産投資には、売却益（キャピタルゲイン）を目的とした方法と、賃料収入（インカムゲイン）目的とした方法の２種類になると思います（ここではＲＥＩＴなどについては割愛します）。そして一般的なのは断然後者の賃料収入で資産形成していこうというものになります。部屋があり、それを貸して、家賃を得る。そのようなシンプルなものですが、なかなか貸すという行為も奥が深く、放っておいたら誰も借り手がいなかったりします。いかに空室をなくし、長くいてもらうか。問題なく入居していただき、家賃の滞納や不払いがない状態でいつまでも住んでもらう。簡単なようで非常に難しくもあります。管理会社も多種多様で、得意不得意があります。選択の余地がなく、現在の管理会社にしているという大家さんもいらっしゃいますが、自分の資産は自分で守る必要がありますので、その辺はシビアにいってよいかと思います。不動産投資物件といっても、そのタイプは多数あります。１棟もの・区分・築年数・エリア・構造・入居者ターゲット（ファミリー・シングル）など簡単なカテゴリー分けだけでもいくつもあります。どれを選択するかはその際のタイミングにもよりますし、投資ビジョンや目指すゴールから逆算して考えてみるのも大事でしょう。何がいいかだけではなく、どのように組み合わせるかという点も疎かにはできません。自分に合ったものをどう見つけるかということも考えていく必要があるでしょう。よく不動産は「縁」だと言いますが、ただ流されるのも考えものです。
- 不動産投資で失敗しないために 「成功話の裏側には、悲劇も結構あります！」
不動産投資が、昔のように地主や一部の富裕層だけが行うものではなくなってきました。金融機関もサラリーマンや公務員に融資を出してきています。そんな時代の趨勢もあり、不動産投資に取り組む方が非常に増えています。しかし、空室が多かったり、思わぬ費用がかかったりして、なかなか収支がプラスにならず、かえって失敗してしまったという方が多くいることも事実です。ただ勧められたから始めた、儲かりそうだから参入してみたという方も少なくないのですが、失敗に傾いていると感じているのであれば、不動産投資について勉強しなおす必要があります。といっても本に書かれている成功譚の内容がすぐに自分たちに当てはまるということでもありません。現実の自分の状況に照らし合わせながら、何をすべきかを模索しなければならないのです。建てれば満室・買えば儲かるという時期もあったようですが、現在はそういうわけにはまいりません。不動産投資で成功している方も大勢いらっしゃいますが、中にはもう撤退したいという人もおり、悲喜こもごもあります。一般に不動産投資は賃料収入というインカムゲインを得ていくものが主流です。売買差益を見込むのではなく、長期間に渡って不動産を所有することが前提となってきますので、物件選びはもちろん大事ですが、その物件の維持管理も軽視できません。不動産投資は物件を購入すればゴールではありません。長きにわたって物件と付き合い、そして工夫を重ね、手間をかけながら、進めていくものなのです。
以下に失敗例としていくつかあげてみます。
- 物件を購入したが空室が埋まらず、見込んでいた利益にならない
- 元の家賃では空室が埋まらないため家賃を大幅に下げたところ、利回りが低下した
- 建物や設備の維持・修繕費等が思った以上にかかる。
- 家賃滞納が多く、回収の見込みも強制退去も難しい。
- 近隣に迷惑をかける不良入居者が住んでいて、苦情が絶えない。
- 近くに飲食店があるためニオイのクレームなどに追われている。
- 管理会社が頼りにならず、何も改善されずにいる。
- 一つではない不動産投資 「オンリーワンの投資スタイル」
- 不動産投資にはいろんなパターンがあって、それぞれ投資家の現在の状況（年収や自己資金額など）やビジョンによって、大きく異なってくるのです。一般的にはどこからスタートしたらよいでしょうか、という問いに対しても、その人に応じたアドバイスをする以外にありません。ローンを組むのに異常な恐怖を持っていたり、大金を扱うのが嫌な人であればワンルーム投資をオススメするかもしれません。ゼロから大きな資産を次々に持っていきたいと話す人には、事情が許せばフルローンでのＲＣアパート購入から始めてもらうかもしれません。土地を持っている方、自己資金を持っている方にはまた違う紹介の方法があります。経済市況や金融機関の姿勢によっても変わってくるでしょう。資産形成の難しいところは、そのような変化に対応しながら、その時にベストな方法を選択していくということなのです。成功するためには、自分や家族のビジョンを磨いていくことも大事ですし、勉強や情報収集は欠かせません。不動産業者にもいろんなところがありますので、その選定も馬鹿にはできません。常に変化する状況を見定めながら、絶好のタイミングとチャンスを失わないように準備していくことで、道は開けていくような気がします。
今から投資を始める方へ
- 今から投資を始める方へ
よくある質問として、これから取り組んでいく上で、中古か新築かどちらを買えばいいのでしょうか、というものがあります。一言ではお答えできない、というのが正直な回答です。その方の考え方にもよりますし、融資を受けられるかどうかは年収や勤務年数にも関わってきます。どこに勤めているかによっても変わってくる場合があります。さらに自己資金がどれだけ出せるかによっても勧めるものが違ってくるのです。数年待ってから考えましょうと、アドバイスさせていただく方もおりますし、なかにはすべてキャッシュで支払う方から、フルローンを希望される方までさまざまです。その方のステータス（属性）で、始め方が大きく異なってくるのです。
○○から始めるべきだ、というのはありません。どのような資産形成を目指しており、どのような目標を持っているのか、それによって大きく変わってくるのです。中には毎月のキャッシュを重視するという方もおりますし、手元にお金が残る必要はないから節税になるような物件がほしいという人もいます。また子供に遺したいからとか、老後の年金に代わるものを自前で確保したいという方も結構いらっしゃいます。
現在の収入や資産との兼ね合いを測りながら、また最初の段にもどるのですが、考え方やビジョンをしっかり持った上で、何から始めるかを精査していくべきでしょう。
例をあげてみましょう。３５歳・年収５００万円・ドラッグストア勤務・妻と二人暮らし、という方が、数年ほど前に１ＬＤＫ１２戸の木造新築アパート９０００万円をフルローンで取得しました。新築であれば手間は掛かりませんし、追加で費用が発生することはほとんどありません。管理は専門の会社に委託しているので、「ほったらかし」に近い状態です。中古物件と比べると利回りも高くなく、毎月残るキャッシュは少ないのですが、空室リスクも低いため、オーナーは非常に満足しています。しっかりと上がってくるキャッシュを貯金して、２年くらい後に、それを頭金に繰り入れて２棟目を購入したいと思っていますが、その際は少し利回りの高い中古物件の購入を検討しています。初めてのアパート経営はおっかなびっくりなところがありましたが、案外問題なく運営していたので、さらに勉強して、次の物件のイメージを膨らませているところです。ゆくゆくは質の良い物件を数棟保有して、キャッシュで毎月５０万円くらいの収入が出るようになってから、ローンの繰上返済をしていきたいと話していました。
これも考え方ですし、ビジョンとして明確なので、その希望の沿えるように当社としても応援しております。
どれが正解ということではないと思うのですが、あまりに返済年数を短くして無理な返済計画を組み、苦しくなっている方や、高利回り物件に飛びついたはいいが空室ばかりで赤字になってしまっている方を見ると、なぜ業者がしっかりと忠告しなかったかと悔やむことも少なくないのです。
不動産業者や証券会社は売買が仕事です。手数料をもらってしまえば一般にそれで満足するのです。顧客が損失を出してしまっても、表向き表情は曇らせますが、実際に懐が痛むことはないのです。ですから自分の資産を守るためには、しっかりとしたビジョンが必要になってきます。またうまくいっている大家さんは絶えず勉強しています。取り組み方の効率的なパターンも数多くあります。新築物件だけを扱っている不動産企画会社や中古物件専門の不動産業者も多くありますが、その中で選択肢を多く持っているパートナーを見つけることも大切になってきます。
賢い不動産業者の選び方
- 賢い不動産業者の選び方
数ある不動産業者の中から、パートナーになりそうな会社を見つけるのは非常に大変です。最初は、見た目などからわかりません。電話での受け答えが気持ちよかった、小さな約束でも守る、質問したことにはごまかさずに答えてくれる、電話相談などの対応がしっかりしている、まずはそのような社会常識があるかどうかでかなり絞られるはずです。少し言葉を交わすだけでいろいろ感じることがあると思います。こちらを単なる売買の顧客に過ぎないと考えているのか、あるいはこちらの相談に対し、資産について理解しようとして深いところから良い提案をしようとしているのか。厳しい目で見ていけば自ずと判断することができるはずです。その一方で「第一印象は素晴らしいけれど、実際に話を進めてみるとそれが崩れていった」、というような会社も少なくありません。印象ももちろん重要です。しかし大切な資産についてパートナーとしてやっていけるかについて、時間をかけて見極めることも必要だと思います。中には小難しい話ばかりをして、こちらを煙に巻き、いつの間にか物件案内ということで連れ回され、断りづらくなっていた、という話も少なくないのです。しっかりとビジョンを持ち、言いたいことや希望については臆さずにきっちり伝える。その姿勢を出すことで、業者側もお客様への対応が変わってきます。もちろん相性の問題もあるでしょう。結論としては、面倒くさがらずにいくつかの不動産業者に話を聞いた上で、じっくりと判断していくべきです。
ポートフォリオの重要性
- ポートフォリオの重要性
- 「組み合わせも大切です。闇雲に買い続けるだけでは結果的に損をすることも」
無秩序・無計画に収益不動産を買っている人の中には、バランスシートが崩れている人がいます。会計書類上だけの話ではありません。
中古物件をたくさん持ってはいても、減価償却費が出ない物件ばかりのため、高額な税金を納めているケースもあります。また古い物件になると思わぬ修繕費がかかってくることもあり、入居者に何かあった場合には賠償問題にまでもつれ込むこともあります。中古物件の査定も初心者にはハードルが高く、設備や構造上の問題にいたっては、プロでも目視では判断が難しいのです。
新築物件を数棟持っている人の中には、キャッシュフローが十分に出ないため、次の投資に進めないどころか、空室が多数発生したため、手出しが出てしまい、帳簿上は黒字でも完全にマイナスになっている方もいらっしゃいます。
適度に中古と新築を組み合わせる、あるいは木造とＲＣ造物件をバランスよく所有することで、キャッシュフローを確保しながらも、節税効果を生み出すことができるのです。
（後日さらに事例を加えて、より具体的な話に展開させる予定です）
2010/7/16 UP
加藤ひろゆきさん
