建物維持・グレードアップ法

建物維持・グレードアップ法
私たちが実際に収益不動産を見て回った際に感じているのは、札幌市の賃貸マンション・アパートにおいて、きれいに維持管理されている物件が非常に少ないということです。 オーナー様が物件を購入後、管理会社に委託しないで自ら管理業務を行うがいいが定期的に物件巡回をしていない、または管理会社に委託しているが管理棟数が多く巡回しきれていない、などという現状があって、きちんとした建物維持がなされていないことが多いようなのです。
維持管理を怠った物件は下記のようなことが発生する可能性があります。
1、入居者のモラルの低下（ゴミ出しマナーや犯罪） 2、快適な住まいを求め優良な入居者の退室 3、新規入居者の獲得ができない 4、近隣からの苦情 5、事故の発生（水漏れや雪の問題等）
このようなことが発生してしまうと改善するまでに時間がかかる事は十分ご理解できると思います。実際に管理業務に携わってみて、非常に手間や時間がかかり、時間が経つほどに、費用が発生してきます。そのようなことで収益にも影響が出ますし、利益確保のための投資が精神的にも経済的にもマイナスを被ってしまうことがあるのです。
長期的に入居者に住んでいただき、安定した家賃収入を得るためにはオーナー様が下記にあげる点を意識する必要性があります。 1、入居者の日常生活を快適に過ごしていただくこと 2、事故発生を未然に防ぐこと 3、入居者募集の際にきれいな状態でご紹介できること オーナー様として上記の内容を日頃から心掛けることが必要と考えられます。お金がかかることばかりではありません。ただ管理会社に預けっぱなしも疑問です。巡回できていない場合も多々あるのです。任せている管理会社に対してチェックしていくことも大切ですし、自ら足を運んで現状を確認することも必要だと感じています。また厳選された、質の良い管理会社へ委託することにより様々な提案が生まれ、物件の価値を向上させていくことも可能です。
費用をかけずに、ほんの少しだけ手間暇を使うだけでも、充分な維持管理ができますし、それが長い目で見て、グレードアップに繋がっていくのです。

また、北海道は冬期間の問題があります。建物回りや屋根の積雪や凍結などの外部的問題、室内の水落し作業を忘れたために起こる水道管凍結・破裂やストーブやボイラーの不具合等の内部的問題、そういった各種問題を未然に防ぐためには以下のような対策が必要です。
1、雪が降る前の屋上屋根点検の実施 2、入居者への冬期間対策の案内・説明 3、空室の水落としや排水口への不凍液補充 4、建物周辺の除雪や屋根の雪降ろし 繰り返しになりますが、事故を未然に防ぐためにも定期的な巡回が必要となります。また万が一に備え入居者及びオーナー様が保険に加入することをお勧め致します。
・さらなるグレードアップ法 ここ最近では札幌市の空室が非常に多く発生してきており、ある不動産管理会社では、さまざまな手段で入居者の獲得を促進させようと「物件の差別化」が行われております。
入居者が賃貸住宅を探すとき、家賃・地域・間取りなどが選ぶポイントとなりますが、
『物件のグレード』も入居者を集める大きな要素となっています。
維持管理をされている上、さらに良い物件へのグレードアップを図ることにより長期的に入居者に住んで頂くことができ、退室した場合でもすぐに入居希望者を募ることが可能になります。

しかし、過剰の設備の備え付けは高家賃を招き、かえって入居者が集まりにくくなる場合もあります。そういった高価格の設備に頼ることなく、以下のように考え、工夫を凝らすことにより、物件のバリューアップを図っていくことが可能となります。
・入居者がどのようなライフスタイルでどんな物件にニーズがあるのか？ ・共用部分について問題点はないか？ ・集合ポストやゴミステーションは綺麗に整頓されているか？ ・共用廊下が暗く防犯に問題はないか？ ・自転車等は決められている場所にいつも整理整頓されているか？ ・不審者などに備え防犯対策がなされているか？
以上に挙げたのは、建物外部についてのみになります。それだけでも沢山の考えるべき点があります。それらは単身者やファミリー層の入居者に共通して気になる部分だと思われます。これらだけでも工夫して、改善させることができれば入居者にとってかなり印象が良くなるはずです。 グレードアップについては室内の設備が中心という概念が先行しがちだと思われます。当然室内のグレードアップもした方が良いでしょうが、まずは大きな括りで共同住宅の入居者全体的に提供できるものから実施したほうが良いと考えられます。 ・グレードアップの順序 まず簡単に下記の手順を並べてみます。 1、共用部をきれいすることによる入居者の質（考え方）の改善 2、その上で優良な入居者へ対しウォシュレットやエアコン等の提供 3、入居検討者へ「もし契約して頂けたら○○の設備を導入しますよ♪」等のサービス 1の共用部については必要不可欠です。ボロボロの建物を見て心地よく思う方はいないでしょう。またゴミなどの散乱があると近隣賃貸住宅の入居者がその場所に不法にゴミを放棄していく傾向が見られます。ひどい場合は自分のマンション・アパート入居者が廊下などの共用部へゴミを捨てるというケースもあります。 また、物騒なニュースが毎日のようにTVで流れており、単身者・ファミリー層共に防犯についての意識が向上しております。オートロックやTVモニターホン等さまざまな設備が広く導入されてきております。当然、部屋探しをされている方のなかではこれらの項目を必須事項として探される方も少なくはないのです。 　きれいな物件には、きれいに住もうとするものです。また滞納なども少なくなります。まずは共用部から、充実した清掃と若干の設備投資をすべきだと思われます。 2は優良な入居者に対しオーナー様ができることのひとつです。せっかく良い入居者に住んでいただいても室内の問題で退居してしまっては非常にもったいないことです。 アンケート等をとって、収支的に可能な設備交換をしてあげることで、入居者は快適に住み続けていこうとするはずです。 3は2同様、新規で入居して頂く方へのサービスとなります。ただ単純に家賃交渉に応じて成約になるより、自分の物件のグレードアップを図りさらに入居者に対してサービス提供ができるという、一石二鳥的な方法と言えます。 以上のようにいくつかの維持管理・グレードアップの方法を見てまいりました。他にも様々なやり方がありますし、時代が進むに連れ、次々に工夫された対策が現れてくるでしょう。大事なのはオーナー様がご自分の資産をどれだけ大切に扱うかということに尽きます。お金をかければいいということではありません。基本的な建物回りや共用部の清掃をしっかり行い、ゴミ問題をクリアしていくだけでも建物の価値は向上したりするものです。その後さらなるバリューアップをしていくために、共用部の設備について思いを巡らせ、それから入居者の専有部（室内）について考えていけばいいのです。 　委託している不動産管理会社に、提案を仰いでみるのも良いでしょう。しっかりした業者であれば、普段巡回している中でいろんなものを見ているはずです。自分の物件を向上させたいという意欲のあるオーナー様には、様々な提案で応えてくれるはずです。

家賃滞納に困らない方法

家賃滞納に困らない方法
オーナー業には実はトラブルは付きものです。その中の一つ「家賃滞納」は特にこの時代の大きな問題点となっています（！）。 最近の家賃滞納の理由を並べてみると ・失業や所得の減少… ・賃借人が行方不明… ・悪質な入居者… などいくつかのケースがあります。 オーナーとしては、絶対に家賃は支払ってもらいたいものですし、どうしても家賃が入ってこないのなら、次の入居に取りかかるために、せめて退室をしてもらいたいと思うはずです。 では、どのような家賃を入れていただくために何ができるのか。 ・滞納者の身辺状況の確認 ・保証人への督促 ・内容証明による督促 ・訴訟 一般的には以上のようなところでしょうか。できれば時間もお金もかかる「訴訟」には持ち込みたくないものですが、この手の訴訟は実は少なくありません…。 これらのような問題は、起きる前に防御策をとることが重要です。 まずは入居時における審査というのが非常に大事になってきます。つまり入居してもらう前に既に手を打っておくということです。 さまざまな入居希望者がいますが、その人の所得や職種が不安、保証人は親族だが年金又は遠方の方…など審査においていろんな不安要素がある時があります。 そのような場合は「家賃保証会社」を利用することにより滞納問題が未然に防ぐことができます。滞納が発生した際に、滞納者と折衝する必要がなく滞納家賃分を保証会社が代位弁済をしてくれるのです。また裁判等にかかる費用まで弁済してくれたり、明渡しの手続きを進めてくれたりもします。家賃保証会社を利用すると入居者の初期費用負担が増えますが、厄介な滞納問題を未然に防ぐには絶好のシステムではないかと考えられます。 では、どこの保証会社を利用するのが一番いいのか。各保証会社によって審査基準が違い、保証内容も様々です。入居者及びオーナー様にもっともよい保証会社選びがポイントになります。そのあたりを管理会社に提案してみるのもオーナー様にできる重要なことの一つになるかと思います。またはその部分で管理会社の方から提案がなければ不安を感じてしまうでしょう。 ただ、すでに滞納者がいる場合には、直ちに何らかの対策をとらなければなりません。 具体的にどのような状態になっているかを確認してから動くことになります。 いくつかの考えられる入居者の状況について並べてみると、 ・連絡はとれるが払えないと開き直る ・連絡するたびに払うと言ってくるが一向に入金がない ・居留守で連絡がとれない ・既に夜逃げをしてしまっている など様々なケースがあり、それぞれにおいての対応策が変わってきます。 連絡がとれているうちは滞納者の生活状況の確認が必須になります。また、保証人へ滞納していることをすぐに連絡する必要があります。 その上で今後どのような対応していただけるのかについて具体的に忍耐強く話をしていくことで解決できるケースも多くあります。 しかしオーナー様が実際に上記内容をまとめていくのは困難ではないでしょうか。やはり第三者として不動産管理業者を間に入れて話をしていく方が情に流されず話がスムーズになると思います。入居者からの逆ギレも防がなくてはなりません。 居留守の場合においてもまずは保証人へ連絡することが最優先です。それでも連絡が取れない場合は早急に文書による督促（内容証明）が必要です。非常に煩わしい作業となりますが最終的解決法として、公的な記録もよって足跡を残すことが必要となります。 しかし、対応中に夜逃げをされてしまった…さらには荷物までも置いていかれた…このような最悪な場合も想定されます。通常であれば弁護士などに相談して訴訟を起こし「明け渡し」つまり入居契約解除の強制執行となります。 ただ、訴訟の前に専門の家賃回収業者という会社を利用する手段もあります。債権会社とは違い金銭の回収のみではなく、明渡しや残置物の撤去のサポートもして頂けます。そういったプロの手を借りることも、賢く賃貸経営をしていくには不可欠でしょう。詳しくは管理を任せている会社などに問い合わせてみるといいかと思います。 様々な滞納状況のなかどのように対処していくか、それぞれに方法が違ってきますし、非常に大変な作業となります。またこのような問題においては、時間と費用が膨大にかかります。予防策として、一番賢明なやり方は、入居時における審査の徹底をしていくというところでしょうか。その上で家賃保証会社を使うことが有効となってきます。既に滞納問題が起こっている場合には、専門業者に提案を仰いで（直接は関わらずに）、委託して解決に進んでいくべきでしょう。

よい管理会社を選ぶには

よい管理会社を選ぶには
オーナー様が賃貸業務全般を不動産管理会社に委託する場合には、注意すべき点がいくつかあります。その管理会社がどのような特性を持っているかで、ある程度の判断ができます。 まずは、賃貸仲介営業部を持っている不動産管理会社と持っていない会社について、両者のメリット・デメリットを挙げてみましょう。 「賃貸仲介営業部がある管理会社」 メリット 集客のためのノウハウや施設があり、広告などでの客付け能力に優れているため、自社での物件紹介数が多くなり、入居率の向上につながる。さらに入居希望者の需要を理解しているため、空室を埋めるための方策を知っている。 デメリット 売上げの取れる賃貸仲介に力を入れているため、肝心の管理部門が充実しておらず、入居後のさまざまなトラブル対応などでずさんな場合が多い。オーナー様への対応も二の次になる可能性がある。 「賃貸仲介営業部がない管理会社」 メリット 管理業務に特化しているので、知識や経験が豊富で、入居後の賃貸運営が比較的スムーズに進む。また、何か突発的なことがあってもオーナー様に対して納得のいく説明をしてくれる。 デメリット 入居の客付けを別の賃貸仲介会社に頼っているため、空室の期間が長くなることがある。賃貸市場での需要などの情報にうとく、入居のためのアイデアや提案力に欠けるところが多い。 上記を総合してみると、賃貸仲介営業部を持っているかどうかを別として、理想的なのは「客付能力が高くて、トラブル対応に強い」という管理会社でしょう。しかしながら現実には、なかなかそのような会社は見当りません。 次に会社規模で見てみましょう。コマーシャルなどで有名な会社、テレビだけではなく各種メディアを含めてよく見るような会社がありますが、それだけで会社規模が大きいから安心だと考える方も多いでしょう。ただし、注意しなければならないのは、管理棟数が多すぎて、フォローしきれていないケースがほとんどだということです。物件を持っている方なら誰しも自分の物件だけは丁寧に管理してもらいたいと思っているはずです。しかし実際には管理棟数を誇っている会社に限って、きちんとした管理業務が行われていないということが多いことを理解しておいた方が良いでしょう。また大きな会社だと、担当者が頻繁に変わるケースもよくあり、担当者が物件のこと（過去の経緯や入居状況やオーナー様とのやりとり等）をよく理解していないため、様々な問題が起きてきて、オーナー様をうんざりさせることも少なくありません。 逆に小さい会社はどうでしょうか。管理戸数獲得の営業力はあまりないのかもしれませんが、管理する物件が少ないぶん、自分の物件をきちんと見てもらえるという利点があります。賃貸営業や入居者斡旋では弱いところもありますが、その弱い部分はアウトソーシング（外部委託）で、賃貸業務に強い会社に依頼して、補完している会社も多いようです。小さな会社は小さなぶん、管理業務の強みを徹底させ、客付けという弱さは他で補っていたりするものです（それさえできていなければ淘汰されていくでしょう）。 一概に大きな会社がダメで小さな会社が良いというわけではもちろんありませんが、少なくとも会社の規模からその特性が見えてきて、判断材料が揃ってくるはずです。 では実際に、良い不動産管理会社はどう探すべきか。これまで挙げてきたことを踏まえながら、管理会社の良し悪しを判断するために見定めるべき点を以下に挙げてみます。 ・社員がその地域の情報に詳しいか。　 →　地域に根ざした管理をしているかどうか。地域の賃貸市場を理解しているか。 ・社内の雰囲気が良いか。 →　度重なるクレームにより社内の雰囲気が悪くなっていないか。 ・担当社員が親身になって対応してくれているか！ →　口だけではない実質的な管理業務はできているか。 オーナー様や入居者に対して誠実に接しているか。 ・建物構造の知識や対処法のノウハウがあり、オーナー様に提案できているのか。 →　知識に裏打ちされた、徹底した管理ができているか。 オーナー様や入居者との交渉・提案力はしっかりしているか。 ・最新の情報（賃貸市場や入居者獲得へのアイデア、様々な賃貸の形態、地域情報）を持っているか。 →　めまぐるしく変わる世の中の動向・情勢に対応できているか。 　　常にアンテナを張って、情報収集ができているか。 ・うまいことばかり言っていないか。管理委託契約においてわかりやすく話しているか。ごまかしていないか。あいまいな受け答えをしていないか。 →　ここに並べるまでもない基準でしょう。ただ口達者な人はどこにでもいるものです。雰囲気に飲まれて、話していることをそのまま受け取らないように気をつける必要があります。 　　　 細かい部分まで取り上げると膨大になりますので、とりあえず以上のようになるでしょうか。 また、当然のことながら、管理委託料の金額と仕事内容をしっかり吟味することも重要です。それでも迷ったら、管理会社の担当者と波長が合うかどうかを判断基準にしてもよいかと思います。実際に管理を依頼してみないとわからない部分もありますし、一定期間様子を見るのもいいでしょう。もちろん契約書についてもじっくりと検証しなければなりません。「家賃保証」をうたっておきながら実は話が違っていた、等という事例も聞きます。 　いずれにしましても、オーナー様にとっては、管理会社を選択するのは不動産投資の成否に関わる重要事項です。手間や時間を惜しまずに足を運ぶなどして、しっかりと見極めていくべきでしょう。

北海道特有の冬期間対応

北海道特有の冬期間対応
雪の降る北海道の生活には様々な問題が発生します。雪による建物の損壊や入居者からの苦情などがあります。 ではどのような問題が発生するか例をあげてみましょう。 ・除雪、排雪 　○建物前面道路が狭いため、駐車場利用者の駐車が困難。 　○除雪を実施してなく駐車場内が狭くなってしまい契約車両同士の接触事故。 　○入居者が各自除雪をしてくれているが他人の敷地に雪を寄せてしまい近隣からの苦情。 　等など ・屋上、屋根 　○排水ダクトの清掃をしておらず、排水管内で水道が冷気により凍結して配管が破裂 　○雪が解けた際、屋根の老朽化による浸水事故が発生 （積雪が解けた時は、雨に比べて流れ出す水量が非常に大きい） 　○雪降ろしをしなかったため、駐車場の車に雪が落下 屋根の雪が落ちて自動車側面が破損…万が一に人にあたったら… ・給水管、排水管の凍結 　○入居者が水落としを忘れ、又は水落とし方法知らず、水道管が凍結して配管が破裂 　○長期間の不在や空室時などにトイレ等の排水管に不凍液を入れ忘れたことによる、排水管の凍結・破裂 ・給湯器、ストーブの故障 　○排気口が雪で塞がり、設備の不点火や故障が発生し、お湯が出なくなったり、ストーブが点火しなくなる（当然かなりのクレームになる）。 　○同様の原因で、不点火による一酸化炭素中毒の恐れ 上記の事故は冬期間において、いつ発生するかわかりません。 ただ、雪解け水による事故や落雪事故等に関しては早急に対処しなければいけません。問題を先送りしても解決がより困難になるだけです。しかしながら、すぐに対応しようと思っても、冬期間の札幌市内は渋滞が激しく、専門業者がすぐ現場に行けないなどの場合があります。このような事態に備えてオーナー様は、もし管理会社に委託しているのであれば業務をチェックしなければなりませんし、オーナー様自体の「保険」加入は必須だと思われます。 また、事故を起こす前に予防措置をとっておくことも重要です。未然に事故を防ぐ方法としていくつか並べてみます。 ・除雪、排雪 ○除雪業者とシーズン契約することで定期的に除排雪がなされ、駐車場内のトラブルが防げます。 ○設備の導入（ロードヒーティングや融雪溝など） ・屋上、屋根 ○冬期間に入る前における、屋上・屋根の点検やダクト清掃の実施 ○屋根の雪降ろし（管理会社や専門の業者とのお付合いが必要だと思われます。駐車場利用者への連絡、上と下での作業になるため最低でも二人での作業となります） ○オーナー様の保険加入（上記写真の自動車破損等は保険で対応できます）。 ・給水管、排水管の凍結 ○入居者に対して水落とし方法を事前に案内する。また入居者にも保険加入してもらい、事故発生時の金銭問題を円満に解決できるよう準備する。 ○給水管を合成樹脂製品に交換（破裂の被害は免れるようです）。 ○空室の水落としだけはもちろんだが、排水口（トイレ、台所、洗濯機排水口等）に不凍液を入れ忘れないよう注意する。 ・給湯器、ストーブの故障 ○燃料を供給している会社に対応してもらう（ただし、供給会社によって対応がさまざまです。24時間対応のところや修理の期間に代替えの給湯器やストーブを提供してくれる会社が望ましいでしょう）。 このような雪のある地域ではさまざまなことが起こります。その点では自主管理だけで対応するのは難しい部分もあるでしょう。管理会社と契約するにしても、きちんと業務を遂行しているか、または冬に入る前において巡回（水落しや不凍液注入）をするのか、しっかりと確認しなければなりません。また事故発生後の対応などについても管理会社と打ち合わせておくべきでしょう。事故は未然に防ぐことも可能ですし、起こってしまった後でも保険対応などで被害を最小に留めることができます。この部分でもオーナー様の姿勢が表れ、入居者には敏感に伝わるものです。空室を嘆く前に、できることを確実にしているか。入居者のことを考えての賃貸業をしているかを自問すべきかもしれません。